Budowa własnego domu - swoboda ale i obowiązki. Jak zapanować nad kosztami?

Co bank może weryfikować przed udzieleniem finansowania na budowę domu?

Podstawą jest kosztorys, czyli zestawienie robót i ich przewidywanych cen. Harmonogram pokazuje, kiedy mają być wykonane. Bank ocenia też projekt, działkę, wartość przyszłego domu i Twoją zdolność kredytową. Bank musi zaakceptować zakres prac i warunki wypłat. Zanim wybierzesz kredyt hipoteczny, sprawdź, jakie wydatki dany bank pozwala wpisać do kosztorysu.

Jakie prace budowlane można sfinansować kredytem?

Kredyt może objąć roboty prowadzące do uzgodnionego z bankiem stanu domu:

• Przygotowanie działki i fundamenty – wykopy, izolacje, ławy lub płytę fundamentową.
• Stan surowy – ściany, stropy, konstrukcję i pokrycie dachu, a następnie okna i drzwi zewnętrzne.
• Instalacje – elektrykę, wodę i kanalizację, ogrzewanie oraz wentylację.
• Prace wykończeniowe – tynki, posadzki, płytki, podłogi, malowanie i drzwi wewnętrzne.
• Przyłącza i wybrane prace na posesji – na przykład doprowadzenie mediów, jeśli bank zaakceptuje je w kosztorysie.

Niektóre banki finansują także trwałą zabudowę kuchenną. Nie każda pozycja z kosztorysu wykonawcy kwalifikuje się jednak do kredytu.

Czy zakup działki i projekt domu też wchodzą w grę?

Działkę można w określonych warunkach kupić z udziałem finansowania hipotecznego. Jeśli grunt już należy do Ciebie, bank może zaliczyć jego wartość na poczet wkładu własnego. Dopuszcza to Rekomendacja S KNF. Liczy się wartość przyjęta przez bank, a nie cena, którą kiedyś zapłaciłeś.

Za projekt, mapy, badania gruntu czy formalności budowlane często płacisz przed uruchomieniem kredytu. Możliwość ich finansowania lub zwrotu kosztów potwierdź w banku. Zachowaj umowy i dowody zapłaty.

Dlaczego terminy wypłat środków są równie ważne jak budżet?

Kredyt na budowę bank zwykle uruchamia w transzach. Następna wypłata może zależeć od postępu robót. Bank może poprosić o zdjęcia, dokumenty lub przeprowadzić inspekcję.

Załóżmy, że dekarz chce zaliczki przed zamówieniem materiałów, ale następna transza ma wpłynąć dopiero po rozliczeniu wcześniejszego etapu. Nawet prawidłowy kosztorys nie rozwiąże wtedy problemu braku gotówki. Dlatego terminy płatności dla ekip trzeba zestawić z warunkami wypłat z banku.

Za co zazwyczaj zapłacisz z własnej kieszeni?

Wolnostojące meble, telewizor, dekoracje czy wyposażenie ogrodu zwykle nie mieszczą się w celu typowego kredytu budowlanego. Osobno zaplanuj też opłaty związane z kredytem, ewentualne inspekcje i nieprzewidziane roboty.

Przyda się rezerwa na wzrost cen materiałów, dodatkowe prace ziemne lub zmianę wykonawcy. Przykładowo przy budżecie robót 500 tys. zł bufor 10% oznacza 50 tys. zł dostępnych poza kwotami już przeznaczonymi na umówione etapy. To zabezpieczenie planu, nie gwarancja pokrycia każdego ryzyka.

Jakie koszty pojawią się po wprowadzeniu do domu?

Kredyt nie kończy wydatków na dom. Dochodzą ogrzewanie, energia, woda, wywóz odpadów, podatek od nieruchomości oraz naprawy i konserwacja. Właściciel odpowiada też za wymagane przeglądy. Zgodnie z Prawem budowlanym część instalacji, w tym gazowe i przewody kominowe, podlega corocznym kontrolom, a kontrola pięcioletnia obejmuje m.in. stan budynku i instalację elektryczną.

Najbezpieczniejszy harmonogram rozdziela więc trzy pule: koszty zaakceptowane przez bank, wydatki finansowane samodzielnie i rezerwę. Wiesz wtedy, ile i kiedy musisz zapłacić.