Warszawa: Nowe osiedle i parking P+R na Kabatach. Projekt WWAA z zielonym światłem radnych

Po wyburzeniu galerii handlowej przy al. KEN jedna z największych działek Kabat pozostawała niezagospodarowaną przestrzenią w strukturze południowego Ursynowa. Teren po dawnym Tesco powstawał jako wolnostojący obiekt handlowy otoczony parkingiem i taki model był wówczas standardem dla rozwijających się peryferii Warszawy. Dziś, w dobie rosnącej presji mieszkaniowej i redefinicji centrów handlowych, podobne działki coraz częściej stają się przedmiotem przekształceń. Pod koniec listopada 2025 r. deweloper, firma Archicom, należąca do grupy Echo Investment, złożył wniosek o realizację inwestycji w trybie lex deweloper. 12 lutego 2026 r. Rada m.st. Warszawy dała zielone światło do rozpoczęcia realizacji projektu.

Strategia urbanistyczna WWAA

Projekt wielokrotnie nagradzanej pracowni WWAA zakłada odejście od zamkniętej bryły na rzecz struktury o bardziej miejskim charakterze. W miejsce dawnego sklepu powstanie osiedle z przestrzenią usługową, parkingiem podziemnym i parkingiem P+R. Na terenie powstanie dziewięć budynków mieszkalnych z 410 mieszkaniami. W sześciu z nich na parterach zaplanowano funkcje usługowe i handlowe, a dodatkowe lokale przewidziano także na poziomie -1. Inwestor i pracownia WWAA podkreślają, że projekt stworzy nową, wielofunkcyjną tkankę miejską z usługami, która „włączy” wreszcie tę działkę w życie dzielnicy.

Dialog z miastem i mieszkańcami

Po konsultacjach społecznych i negocjacjach z miastem koncepcja uległa kilku istotnym korektom. Budynek, który pierwotnie miał dominować nad okolicą, został obniżony do 10 pięter. Dwukrotnie zwiększono także liczbę drzew, na działce ma pojawić się 280 nowych nasadzeń. Inwestor przekaże miastu 450 m² lokali użytkowych i 145 miejsc parkingowych w formule „Park & Ride”. Ponadto deweloper będzie partycypował w modernizacji okolicznego układu drogowego, w tym w przebudowie ulicy Iwanowa-Szajnowicza na tzw. Woonerf, czyli ulicę dedykowaną pieszym oraz rowerzystom. Projekt WWAA zakłada, że dzielnica ma wejść w osiedle, a nie odwrotnie. Budynki podzielono więc na mniejsze segmenty, z parterami posiadającymi funkcje usługowe. Zielone dziedzińce i nasadzenia mają łagodzić odczucie gęstości i wprowadzić na Kabaty więcej przestrzeni półpublicznej. 

– Ruch samochodowy zostanie w całości przeniesiony do garażu podziemnego, co pozwoli uporządkować przestrzeń i nadać jej jednoznacznie pieszo-rowerowy charakter. Takie rozwiązanie podniesie komfort codziennego funkcjonowania, dojścia do metra i Lasu Kabackiego oraz lokalnych usług. Projekt zakłada, że 30% powierzchni działki stanowić będzie teren biologicznie czynny, z czego blisko 15% to zieleń na gruncie rodzimym. Zapewni to odpowiednie warunki retencyjne i poprawę mikroklimatu– mówią architekci Natalia Paszkowska, Marcin Mostafa i Krzysztof Mazanek z pracowni WWAA, która odpowiada za ten projekt.

W architekturze inwestycji widać próbę pogodzenia dwóch światów. Spokojnej, zielonej dzielnicy i presji miasta na gęstszą zabudowę w sąsiedztwie metra Kabaty. To przykład świadomej urbanistyki, gdzie liczy się nie tylko liczba mieszkań, ale także integracja z transportem i dostępność usług. W debacie o lex deweloper coraz częściej pada pytanie czy miasto powinno rozlewać się na peryferia, czy zagęszczać w dobrze skomunikowanych punktach? Kabaty stały się jednym z miejsc, gdzie te pytania już wkrótce nabiorą realnej, architektonicznej formy.