Odolany Kolejowe wchodzą w kolejny etap. PKP i Xcity Investment szukają partnerów do realizacji nowej części Warszawy

Ponad 22 hektary nowej Warszawy

Odolany Kolejowe obejmują ponad 22 ha terenów w rejonie ul. Ordona. Zgodnie z przygotowaną koncepcją na tym obszarze może powstać około 120 tys. m² powierzchni mieszkaniowej oraz około 42 tys. m² powierzchni usługowej. Uzupełnieniem zabudowy mają być tereny zieleni i przestrzenie publiczne.

Założeniem projektu jest stworzenie nie kolejnego zamkniętego osiedla, lecz spójnego fragmentu miasta, w którym funkcje mieszkaniowe zostaną połączone z usługami, zielenią oraz ogólnodostępnymi przestrzeniami.

– Przy takiej skali projektu patrzymy na Odolany znacznie szerzej niż tylko przez pryzmat samego gruntu. Chcemy uczestniczyć w budowaniu wartości tego miejsca, korzystając jednocześnie z doświadczenia i kompetencji partnerów rynkowych. Zależy nam na rozwiązaniu, które będzie dobre biznesowo i pozwoli wykorzystać potencjał Odolan w długiej perspektywie – mówi Andrzej Bułczyński, członek zarządu PKP S.A.

Plan miejscowy otworzył drogę do realizacji

Jednym z najważniejszych etapów przygotowania inwestycji było uchwalenie 11 czerwca 2026 r. przez Radę m.st. Warszawy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Odolan – część I. Dokument określa zasady rozwoju tego fragmentu miasta, uwzględniając zabudowę mieszkaniową, usługi, funkcje publiczne i zieleń. Wskazuje również zasady kształtowania przestrzeni publicznych, stref zieleni oraz powiązań pieszych.

Koncepcję zagospodarowania przygotowała pracownia SAWAWA. Kolejnym krokiem była analiza wykonalności opracowana przez CBRE, która pozwoliła zweryfikować założenia funkcjonalne, rynkowe i inwestycyjne oraz możliwy model realizacji przedsięwzięcia.

– W przypadku Odolan najważniejsze nie było to, żeby jak najszybciej rozpocząć zabudowę, tylko żeby najpierw stworzyć warunki do dobrej realizacji całego obszaru. Mówimy o ponad 22 hektarach terenu o skomplikowanej historii prawnej, administracyjnej i planistycznej, z istniejącą zabudową i obiektami objętymi ochroną konserwatorską – podkreśla Kamila Dąbrowska, członek zarządu Xcity Investment.

Jak dodaje, przygotowanie planu miejscowego i jednej koncepcji dla całego terenu ma zapobiec rozwojowi Odolan poprzez pojedyncze, nieskoordynowane inwestycje. – Przy tej skali decyzje podejmowane dzisiaj będą wpływać na funkcjonowanie tej części miasta przez kolejne dekady. Dziś mamy uchwalony plan miejscowy, koncepcję urbanistyczną i zakończoną analizę wykonalności. To daje nam podstawy, żeby przejść do kolejnego etapu – wyboru partnerów inwestycyjnych– mówi.

Kolejowa przeszłość zostanie w nowej strukturze

Istotnym elementem planowanego przekształcenia ma być zachowanie kolejowego dziedzictwa Odolan. Historyczna zabudowa zostanie uwzględniona w przyszłej strukturze urbanistycznej. Jej obecność ma pomóc zachować charakter tego miejsca i stać się jednym z elementów budujących tożsamość nowej części Warszawy.

Jeden masterplan, trzy projekty

Ze względu na skalę przedsięwzięcia teren został podzielony na trzy obszary inwestycyjne. PKP S.A. i Xcity Investment zamierzają wybrać trzech partnerów, którzy będą odpowiedzialni za realizację poszczególnych części projektu.

Poszczególne inwestycje będą mogły powstawać równolegle, jednak wszystkie pozostaną częścią jednego założenia urbanistycznego i będą rozwijane zgodnie ze wspólnymi zasadami. Taki model ma umożliwić sprawną realizację dużego przedsięwzięcia przy jednoczesnym zachowaniu spójności całego obszaru.

Partnerzy będą współpracować z PKP S.A. i Xcity Investment w formule joint venture.

– Odolany Kolejowe są największym tego typu przedsięwzięciem przygotowywanym wspólnie przez PKP S.A. i Xcity Investment. Skala projektu wymaga modelu, który z jednej strony pozwoli sprawnie prowadzić trzy przedsięwzięcia inwestycyjne, a z drugiej zapewni spójność całego obszaru. Dlatego chcemy zaprosić do współpracy doświadczonych i wiarygodnych partnerów, którzy razem z nami będą odpowiadać za realizację poszczególnych części projektu– mówi Ireneusz Gliszczyński, prezes zarządu Xcity Investment.

Partnerzy zostaną wybrani jesienią

PKP S.A. i Xcity Investment przygotowują obecnie postępowanie, którego celem jest wybór trzech partnerów inwestycyjnych. Proces będzie dwuetapowy. W pierwszej fazie poszukiwane będą podmioty posiadające odpowiednie doświadczenie oraz zdolność finansową, pozwalającą na udział w przedsięwzięciu o takiej skali.

Zakwalifikowani uczestnicy zostaną następnie zaproszeni do rozmów dotyczących szczegółowych warunków współpracy. Wśród najważniejszych tematów znajdą się model realizacji i finansowania inwestycji oraz harmonogram prac.

Zaproszenie do składania ofert ma zostać opublikowane na przełomie września i października 2026 roku. Odolany Kolejowe wchodzą tym samym w kolejny etap przygotowań do przekształcenia jednego z największych niezagospodarowanych terenów warszawskiej Woli w nową, wielofunkcyjną część miasta.